“Kaufen ist immer besser als Mieten” ist einer der hartnäckigsten Finanzirrtümer im deutschen Sprachraum. Er klingt nach gesundem Menschenverstand, er hat Tradition, und er wird in fast jedem familiären Finanzgespräch wie eine Naturgewissheit vorgetragen.
Die Realität ist komplizierter. Und manchmal ist Mieten die bessere Entscheidung — nicht weil jemand es sich nicht leisten kann, sondern weil die Zahlen es nahelegen.
Das Ziel dieses Artikels ist keine ideologische Position. Weder Mieten noch Kaufen ist per se überlegen. Was zählt, ist die individuelle Rechnung — und die sieht in Deutschland je nach Standort, Zeitpunkt und persönlicher Situation sehr unterschiedlich aus.
Deutschland und das Eigenheim: Ein gespaltenes Verhältnis
Deutschland hat mit rund 44 Prozent eine der niedrigsten Eigenheimquoten in Europa. Zum Vergleich: In Spanien oder Rumänien besitzen über 75 Prozent der Bevölkerung ihr Zuhause. Das liegt nicht daran, dass Deutsche kein Eigentum wollen — es liegt an strukturellen Faktoren: hohe Kaufnebenkosten, ein funktionierender Mietmarkt mit Mieterschutz, und bis vor einigen Jahren vergleichsweise hohe Immobilienpreise im Verhältnis zu den Mieten.
Seit 2010 hat sich der Markt massiv verändert. In Städten wie München, Hamburg, Frankfurt und Berlin sind die Kaufpreise in zehn Jahren um 60 bis über 100 Prozent gestiegen — die Mieten ebenfalls, aber deutlich weniger. Das Preis-Miet-Verhältnis hat sich so weit ausgedehnt, dass Kaufen in vielen Großstädten rechnerisch kaum mehr attraktiv war.
Seit 2022 hat die Zinswende einiges korrigiert. Preise in einigen Regionen sind um 10 bis 20 Prozent gefallen. Gleichzeitig haben sich die Finanzierungskosten mit gestiegenen Zinsen vervielfacht. Das hat die Situation nicht einfacher gemacht — nur komplexer.
Was die meisten bei der Kaufentscheidung vergessen
Die häufigste Fehlkalkulation beim Hauskauf: Die Nebenkosten werden unterschätzt oder ignoriert.
In Deutschland entstehen beim Erwerb einer Immobilie Zusatzkosten von typischerweise 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland (Bayern 3,5 %, Brandenburg 6,5 %)
- Notarkosten und Grundbucheintragung: rund 1,5 bis 2 Prozent
- Maklerprovision: seit 2020 hälftig geteilt, also 1,5 bis 3,5 Prozent für Käufer (wenn Makler involviert)
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet das Nebenkosten von 40.000 bis 60.000 Euro — zusätzlich, ohne jeden Gegenwert in Substanz. Diese Kosten sind beim Kauf sofort weg und müssen durch Wertsteigerung und Mietersparnisse erst wieder eingespielt werden.
Das ist der entscheidende Punkt: Kaufen rentiert sich erst nach einer bestimmten Zeit. Wer in weniger als sieben bis zehn Jahren wieder verkauft, macht in den meisten Fällen Verlust — selbst bei moderaten Preissteigerungen.
Der Break-Even: Wann rechnet sich Kaufen?
Um zu verstehen, wann Kaufen tatsächlich vorteilhafter ist, braucht es einen Vergleich: Was passiert mit dem Kapital, wenn man stattdessen mietet und die Differenz investiert?
Ein Beispiel: Wohnung zum Kaufpreis 400.000 Euro, monatliche Miete für eine vergleichbare Wohnung 1.500 Euro.
Kaufoption: 80.000 Euro Eigenkapital (20 Prozent), Kredit 320.000 Euro bei 3,5 Prozent Zinsen, 25 Jahre Laufzeit. Monatliche Rate: rund 1.600 Euro. Dazu kommen Nebenkosten (Instandhaltungsrücklage, Hausgeld bei ETW, Grundsteuer) von geschätzt 300 bis 500 Euro pro Monat.
Gesamtbelastung beim Kaufen: rund 2.000 bis 2.100 Euro monatlich.
Mietoption: 1.500 Euro Miete, plus Investition der Differenz von 500 bis 600 Euro monatlich in einen ETF-Sparplan.
Über 25 Jahre, bei angenommener ETF-Rendite von 7 Prozent jährlich und Mietsteigerung von 2 Prozent jährlich, läuft die Kauf-Variante vorn — aber der Vorsprung ist deutlich kleiner als die meisten erwarten. Und das gilt nur, wenn die Immobilie nicht an Wert verliert und keine unerwarteten Großreparaturen anfallen.
Wann Kaufen klar vorteilhaft ist
Es gibt Situationen, in denen die Rechnung eindeutig zugunsten des Kaufens ausschlägt:
Langfristiger Horizont. Wer sicher ist, mindestens 15 bis 20 Jahre an einem Ort zu bleiben, profitiert am stärksten. Der Tilgungseffekt, die Nebenkosten-Amortisation und moderate Preissteigerungen spielen dann vollständig zugunsten des Eigentümers.
Günstige Preis-Miet-Verhältnisse. In kleineren Städten und ländlichen Regionen liegt der Kaufpreis oft bei 15 bis 20 Jahresmieten — ein Wert, bei dem Kaufen fast immer rechnet. In München oder Hamburg liegt das Verhältnis oft bei 35 bis 50 Jahresmieten — deutlich schwieriger.
Zinsgünstige Phasen. Wer in Zeiten niedriger Zinsen gekauft und langfristig gesichert hat, sitzt strukturell besser da als Neueinsteiger. Für aktuelle Käufer ist das ein Nachteil, den sie ehrlich einkalkulieren müssen.
Eigennutzung mit emotionalem Wert. Wer das Zuhause als Lebensraum bewertet — umbauen, Garten gestalten, Stabilität für die Familie — und nicht primär als Investment betrachtet, trifft eine andere Art von Entscheidung. Das ist legitim. Aber dann sollte man sich nicht einreden, es sei primär finanziell sinnvoll.
Wann Mieten klar vorteilhafter ist
Hohe Preis-Miet-Verhältnisse in Ballungszentren. In Städten, wo eine 80-Quadratmeter-Wohnung 600.000 Euro kostet, aber die vergleichbare Miete 1.800 Euro beträgt, liegt das Verhältnis bei über 27 Jahresmieten. Damit dauert der Break-Even sehr lang.
Unsichere berufliche Situation oder geplante Mobilität. Wer nicht weiß, ob er in fünf Jahren noch in derselben Stadt arbeitet, trägt mit einer Immobilie ein erhebliches Liquiditätsrisiko. Verkauf in Zeitnot führt fast immer zu schlechteren Preisen.
Wenig Eigenkapital. Wer weniger als 20 Prozent Eigenkapital hat (also über 80 Prozent finanzieren muss), zahlt in der Regel höhere Zinsen und hat weniger Puffer für Preiskorrekturen. Das Risiko, in der Immobilie “gefangen” zu sein, wächst.
Alternatives Investmentpotenzial. Wer das Eigenkapital stattdessen in ein breit diversifiziertes Portfolio investiert, hat langfristig eine renditestarke Alternative — und beibehält Flexibilität.
Kaufen vs. Mieten
Vergleiche die Gesamtkosten von Kaufen und Mieten über einen frei wählba…
Die psychologische Dimension: Warum Eigentum sich besonders anfühlt
Es gibt einen Grund, warum die Debatte emotional geführt wird: Wohneigentum hat eine psychologische Qualität, die keine ETF-Rendite abbilden kann.
Das Gefühl, “in den eigenen vier Wänden” zu leben, ist für viele Menschen ein tiefes Bedürfnis — nach Sicherheit, nach Zugehörigkeit, nach Kontrolle über den eigenen Raum. Diesen Wert kann man nicht in Euros ausdrücken, und das sollte man auch nicht versuchen.
Gleichzeitig ist dieser emotionale Wert kein finanzielles Argument. Wer eine Immobilie kauft, weil er darin wohnen und sie als Zuhause gestalten möchte, trifft eine valide Lebensentscheidung. Wer kauft, weil er glaubt, es sei “immer besser als Mieten” und damit automatisch reicher wird, hat eine Rechnung aufgemacht, die er nicht vollständig durchgedacht hat.
Das Eigenheim als Zwangssparen: Der unterschätzte Vorteil
Ein Argument für Kaufen, das in rein finanziellen Berechnungen oft untergeht: das erzwungene Sparen durch Tilgung.
Wer monatlich eine Kreditrate zahlt, tilgt einen Teil des Kredits — und baut damit unwillkürlich Vermögen auf. Wer mietet, muss dieselbe Disziplin aus sich selbst aufbringen: Monat für Monat in ETFs oder andere Investments einzahlen, ohne dass es “automatisch” passiert.
Studien zeigen, dass viele Menschen das nicht schaffen. Sie geben die Differenz aus — für Urlaub, Konsum, kurzfristige Ausgaben. In diesem Fall ist das Eigenheim als Zwangssparplan ein realer Vorteil — nicht für diejenigen, die Finanzplanung konsequent betreiben, aber für den Durchschnitt.
Was du vor der Entscheidung durchrechnen solltest
Bevor du kaufst oder Mieten als dauerhaften Weg festlegst, lohnen sich konkrete Zahlen:
Kaufpreis in Jahresmieten ausdrücken. Teile den Kaufpreis durch die Jahresmiete einer vergleichbaren Wohnung. Werte unter 20 sprechen für Kaufen, Werte über 30 für Mieten — grob vereinfacht.
Nebenkosten vollständig einrechnen. Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, und dann laufende Kosten: Instandhaltung (1 Prozent des Kaufpreises jährlich als Daumenregel), Grundsteuer, Hausgeld.
Opportunitätskosten des Eigenkapitals berechnen. Was würde das Eigenkapital in einem ETF über 20 Jahre bringen? Dieser Betrag fehlt im Eigenheim — er ist gebunden.
Zeithorizont ehrlich einschätzen. Fünf Jahre? Kaufen lohnt sich kaum. Zwanzig Jahre? Kaufen wird interessanter.
Fazit: Die richtige Frage ist nicht “Kaufen oder Mieten?” — sondern “Für mich und jetzt?”
Es gibt keine universell richtige Antwort. Wer in einer günstigen Stadt mit langem Zeithorizont kauft, macht wahrscheinlich eine gute Entscheidung. Wer in München mit unsicherer Berufs- und Lebensperspektive kauft, geht ein erhebliches finanzielles Risiko ein.
Der Fehler liegt nicht im Kaufen oder Mieten selbst — er liegt im Glauben, die Antwort stehe vor der Rechnung fest. Wer die Zahlen kennt, wer die Nebenkosten einkalkuliert, wer den Zeithorizont ehrlich einschätzt und wer die eigene Lebensplanung berücksichtigt, trifft eine fundierte Entscheidung.
Alle anderen folgen einer Stammtisch-Weisheit.
