„Miete ist rausgeworfenes Geld.” Dieser Satz ist in Deutschland so tief verankert, dass er als selbstverständliche Wahrheit gilt. Wer mietet, baut kein Vermögen auf. Wer kauft, investiert in die Zukunft.
Das Problem: Die Aussage ist falsch. Oder zumindest stark vereinfacht.
Deutschland hat eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten in der EU — rund 45 Prozent der Bevölkerung wohnen zur Miete. Das ist kein Zeichen von kollektivem Versagen. Es ist das Ergebnis historisch günstiger Mietbedingungen, starker Mieterrechte und — bis vor etwa zehn Jahren — verhältnismäßig moderater Immobilienpreise.
Ob Kaufen oder Mieten die bessere finanzielle Entscheidung ist, hängt von Zahlen ab. Und die Zahlen sehen in vielen deutschen Städten aktuell nicht gut für den Kauf aus.
Die versteckten Kosten des Eigentums
Der häufigste Fehler bei der Eigenheim-Kalkulation: Man vergleicht die monatliche Miete mit der monatlichen Kreditrate. Das ist kein Vergleich — das ist eine irreführende Vereinfachung.
Die echten Kosten des Eigenheims setzen sich zusammen aus:
Kaufnebenkosten: Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, zahlt neben dem Kaufpreis:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises
- Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5 bis 2 Prozent
- Maklerprovision (wenn Makler beteiligt): bis zu 3,57 Prozent (seit 2020 hälftig geteilt, oft aber trotzdem spürbar)
Summe: 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises, die sofort weg sind — ohne dass die Immobilie auch nur einen Euro mehr wert ist.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 28.000 bis 48.000 Euro Nebenkosten. Das Geld ist verloren — nicht investiert.
Zinsen: Der Zinsanteil einer Hypothek ist in den ersten Jahren sehr hoch. Bei einer 400.000-Euro-Hypothek und 4 Prozent Zins zahlt man im ersten Jahr rund 16.000 Euro Zinsen — Geld, das genau wie Miete „weg” ist. Mit jeder Tilgungsrate nimmt der Zinsanteil zwar ab, aber in den ersten 10 bis 15 Jahren ist der Großteil der Zahlung Zinsen.
Instandhaltung: Immobilien müssen gewartet werden. Faustformel: 1 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts jährlich. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie sind das 4.000 bis 6.000 Euro pro Jahr — für Heizungswartung, kleinere Reparaturen, gelegentliche Renovierungen. Wer das nicht einkalkuliert, erlebt böse Überraschungen.
Grundsteuer: In Deutschland aktuell im Wandel nach der Grundsteuerreform, aber je nach Lage und Grundstücksgröße 500 bis 2.000 Euro jährlich.
Opportunitätskosten des Eigenkapitals: Wer 100.000 Euro Eigenkapital in ein Haus steckt, könnte dieses Geld stattdessen investieren. Bei 7 Prozent Marktrendite wären das 7.000 Euro jährliche Erträge, die nicht entstehen, weil das Kapital gebunden ist.
Der Kaufpreisfaktor: Wie teuer ist Kaufen wirklich?
Eine einfache Kennzahl hilft bei der ersten Einschätzung: der Kaufpreisfaktor (auch Price-to-Rent-Ratio).
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Beispiel: Eine Wohnung kostet 400.000 Euro. Die vergleichbare Miete liegt bei 1.200 Euro kalt, also 14.400 Euro jährlich.
Kaufpreisfaktor: 400.000 ÷ 14.400 = 27,8
Als grobe Orientierung:
- Unter 20: Kaufen könnte sinnvoll sein
- 20 bis 25: Neutrales Gebiet — genaue Rechnung nötig
- Über 25: Kaufen ist teuer, Mieten + Investieren oft besser
- Über 30: Kaufen ist fast nie die bessere Finanzentscheidung
In München, Hamburg, Frankfurt und Berlin lagen Kaufpreisfaktoren zuletzt bei 35 bis 50. Das bedeutet: Wer in diesen Städten kauft, zahlt deutlich mehr, als die Immobilie finanziell rechtfertigt.
In kleineren Städten, ländlichen Regionen und strukturschwachen Gebieten sind Faktoren von 15 bis 20 realistisch — dort kann Kaufen finanziell attraktiv sein.
Die Gegenrechnung: Mieter, der investiert
Die Eigenheim-Debatte hat immer eine stille Annahme: Der Mieter tut mit dem gesparten Eigenkapital und der Differenz zur Hypothekenrate nichts. Das ist natürlich selten so.
Nehmen wir ein realistisches Beispiel:
Käufer:
- Kaufpreis: 400.000 Euro
- Eigenkapital: 80.000 Euro
- Hypothek: 320.000 Euro, 4 % Zins, 25 Jahre Laufzeit
- Monatliche Rate: ca. 1.686 Euro
- Kaufnebenkosten: 40.000 Euro (sofort weg)
- Instandhaltung: ca. 400 Euro monatlich
- Gesamtkosten monatlich: ca. 2.086 Euro
Mieter mit vergleichbarer Wohnung:
- Kaltmiete: 1.200 Euro
- Eigenkapital (80.000 Euro) bleibt investiert, wächst bei 7 % auf 309.000 Euro nach 20 Jahren
- Differenz zur Käuferrate (886 Euro) monatlich investiert, ergibt nach 20 Jahren bei 7 % ca. 459.000 Euro zusätzlich
Nach 20 Jahren hat der Mieter ein Investmentportfolio von rund 768.000 Euro. Der Käufer hat eine abbezahlte Immobilie im Wert von — je nach Marktentwicklung — vielleicht 480.000 bis 600.000 Euro.
Diese Rechnung ist vereinfacht und ignoriert Mietpreissteigerungen auf der einen und Immobilienwertsteigerungen auf der anderen Seite. Aber sie macht deutlich: Die Annahme, Kaufen sei immer die bessere Investition, hält einer Zahlenprüfung oft nicht stand.
Wann Kaufen trotzdem sinnvoll ist
Die Analyse oben bedeutet nicht, dass Mieten immer besser ist. Es gibt Situationen, in denen Kaufen klar die bessere Entscheidung ist:
Günstiger Kaufpreisfaktor: In strukturschwachen Regionen mit Faktoren unter 20 kann Kaufen finanziell attraktiver sein als Mieten und Investieren.
Langfristiger Horizont: Wer mindestens 10 bis 15 Jahre in derselben Stadt bleiben will, amortisiert die hohen Kaufnebenkosten. Wer nach fünf Jahren zieht, hat fast sicher verloren.
Selbstnutzung und Umbau: Wer sein Zuhause nach eigenen Vorstellungen gestalten will — barrierefrei umbauen, Garten anlegen, tiefgreifend renovieren — hat im Eigenheim Freiheiten, die Mieter nicht haben.
Emotionale Stabilität: Das ist kein finanzielles Argument, aber ein reales. Wer als Eigentümer schläft und weiß, dass ihm niemand kündigen kann, hat einen psychologischen Vorteil gegenüber einem Mietverhältnis — auch wenn der finanzielle Vorteil kleiner ist als gedacht.
Günstiger Zinssatz: In Phasen niedriger Zinsen (wie 2010 bis 2021 mit Zinssätzen unter 2 %) war die Finanzierungslast deutlich geringer. Bei Zinsen von 4 Prozent und mehr verschiebt sich die Rechnung erheblich zugunsten des Mietens.
Der deutsche Mieterschutz als Argument fürs Mieten
Ein Faktor, der international einzigartig ist: Deutschland hat einen der stärksten Mieterschutze der Welt.
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur bei Eigenbedarf oder grobem Vertragsbruch möglich. Mieterhöhungen sind durch die Mietpreisbremse und den Mietspiegel stark begrenzt. Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt.
Das macht Mieten in Deutschland deutlich weniger riskant als in anderen Ländern. Die oft genannte „Unsicherheit des Mieters” ist in Deutschland durch das Mietrecht stark abgefedert.
Die richtige Frage stellen
Die Frage ist nicht: Kaufen oder Mieten, was ist grundsätzlich besser?
Die richtige Frage ist: In meiner spezifischen Situation, an meinem spezifischen Standort, zu den aktuellen Preisen und Zinsen — was ist die bessere finanzielle Entscheidung?
Dafür gibt es online verschiedene Rechner (z.B. von Finanztip oder MDR), die eine individuelle Simulation ermöglichen. Wer die Zahlen ernsthaft durchrechnet — mit allen Nebenkosten, Opportunitätskosten und realistischen Annahmen — kommt oft zu einem überraschenden Ergebnis.
In vielen deutschen Großstädten lautet dieses Ergebnis derzeit: Mieten und die Differenz investieren ist die bessere Finanzstrategie. Das bedeutet nicht, nie zu kaufen. Es bedeutet, die Entscheidung mit offenen Augen zu treffen — nicht mit dem Glaubenssatz, dass Miete immer rausgeworfenes Geld ist.
Manchmal ist sie das. Meistens ist sie das nicht.
