„Miete ist rausgeworfenes Geld.” Dieser Satz ist einer der hartnäckigsten Finanzirrtümer in Deutschland. Er klingt intuitiv, ist aber in den meisten Fällen falsch — zumindest wenn man die echten Kosten des Kaufens vollständig berücksichtigt.
Das bedeutet nicht, dass Mieten immer besser ist. Es bedeutet, dass die Entscheidung erheblich komplexer ist als die meisten Ratgeber, Bankberater und Makler einräumen. Dieser Artikel rechnet ehrlich durch — ohne die Kosten des Kaufens kleinzureden und ohne die Vorteile des Mietens zu leugnen.
Der Grundirrtum: Miete vs. Zinsen
Das häufigste Argument für den Kauf: „Ich zahle ja sowieso Miete — lieber zahle ich Zinsen und behalte danach die Wohnung.” Das klingt logisch, lässt aber entscheidende Kosten weg.
Die monatliche Kreditrate eines Käufers besteht aus zwei Teilen: Zinsen (verlorenes Geld, wie Miete) und Tilgung (Vermögensaufbau). Nur der Tilgungsanteil ist echter Vermögensaufbau. Die Zinsen sind genauso „rausgeworfen” wie Miete.
Bei einem Hypothekenzins von 3,5 % auf einen 400.000 €-Kredit sind das im ersten Jahr allein 14.000 € Zinsen — also 1.167 € pro Monat, die nicht tilgen, sondern der Bank gehören. Hinzu kommen alle weiteren Kosten, die Mieter nicht tragen.
Die versteckten Kosten des Eigenheims
Das ist der Teil, den die meisten Kaufen-vs.-Mieten-Vergleiche weglassen oder unterschätzen:
Kaufnebenkosten (einmalig):
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland)
- Notarkosten: ca. 1,5–2 %
- Grundbucheintrag: ca. 0,5 %
- Maklercourtage: 0–3,57 % (seit 2020 oft geteilt)
- Gesamt: 5–12 % des Kaufpreises
Bei einer Immobilie für 500.000 € sind das 25.000–60.000 € an Nebenkosten — die sofort „verbrannt” sind und nie zurückkommen.
Laufende Kosten (jährlich):
- Instandhaltung: 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a. (Richtwert nach „Peterssche Formel”)
- Grundsteuer: regional sehr unterschiedlich, ca. 0,1–0,5 % des Werts p.a.
- Hausratversicherung, Wohngebäudeversicherung: 0,05–0,1 % p.a.
- Hausverwaltung (bei ETW): 200–400 €/Monat
- Nicht umlagefähige Betriebskosten
Bei einem 500.000 €-Objekt summieren sich die laufenden Kosten auf 7.000–10.000 € pro Jahr — selbst wenn kein einziger Kredit offen wäre. Mieter tragen diese Kosten nicht direkt; sie sind (teilweise) in der Miete eingepreist.
Opportunitätskosten: Der größte blinde Fleck
Das am häufigsten übersehene Element: Was passiert mit dem Eigenkapital, das du in die Immobilie steckst?
Angenommen, du kaufst eine Wohnung für 500.000 € mit 100.000 € Eigenkapital. Dieses Kapital ist nun in der Immobilie gebunden. Wäre es stattdessen in einem MSCI World ETF gewesen, hätte es bei historisch 7 % p.a. nach 20 Jahren ca. 387.000 € gebracht.
Diese entgangene Rendite heißt Opportunitätskosten — und sie fehlt in fast jedem Vergleich, den Banken und Makler anstellen.
Kaufen vs. Mieten
Vergleiche die Gesamtkosten von Kaufen und Mieten über einen frei wählba…
Die vollständige Rechnung: Ein konkretes Beispiel
Szenario: Familie in einer deutschen Großstadt, 2026
Kaufvariante:
- Kaufpreis: 550.000 €
- Eigenkapital: 110.000 € (20 %)
- Kredit: 440.000 € @ 3,5 % Zinsen, 2 % Tilgung
- Monatliche Rate: ca. 2.017 €
- Kaufnebenkosten: ca. 38.500 € (7 %)
- Instandhaltung: ca. 550 € / Monat (1,2 % p.a.)
- Grundsteuer + Versicherung: ca. 150 € / Monat
- Gesamtkosten monatlich: ca. 2.717 €
Miete-und-Invest-Variante:
- Vergleichbare Wohnung zur Miete: 1.500 € / Monat (KM)
- Differenz zum Kaufen: 1.217 € / Monat
- Eigenkapital (110.000 €) + Kaufnebenkosten (38.500 €) = 148.500 € investiert in MSCI World ETF
- Monatlicher ETF-Sparplan: 1.217 €
Nach 20 Jahren (Annahme: Immobilie +2 % p.a., ETF +7 % p.a.):
| Kaufen | Mieten + Investieren | |
|---|---|---|
| Immobilienwert | ca. 817.000 € | — |
| Restschuld | ca. 300.000 € | — |
| Nettovermögen Immobilie | ca. 517.000 € | — |
| ETF-Depot | — | ca. 920.000 € |
| Gesamtvermögen | ca. 517.000 € | ca. 920.000 € |
In diesem Szenario ist die Mieten-und-Investieren-Variante nach 20 Jahren um rund 400.000 € reicher. Das Ergebnis hängt stark von den Annahmen ab — aber es zeigt: Die intuitive Überzeugung „Kaufen ist immer besser” stimmt nicht automatisch.
Wann Kaufen trotzdem überlegen ist
Das Modell oben basiert auf Annahmen, die nicht überall gelten. Es gibt Szenarien, in denen Kaufen klar besser abschneidet:
Sehr lange Haltedauer (30+ Jahre): Je länger die Haltezeit, desto mehr amortisieren sich die Kaufnebenkosten. Wer 40 Jahre im selben Haus wohnt, verteilt die 38.500 € Nebenkosten auf 480 Monate — kaum mehr spürbar.
Niedrige Kaufpreise relativ zur Miete (Kaufpreisfaktor < 25): Der Kaufpreisfaktor ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. Bei einem Kaufpreisfaktor unter 20–25 ist Kaufen oft günstiger. In vielen Städten liegt er 2026 bei 30–40 — das spricht für Mieten.
Stark steigende Immobilienpreise: In Gebieten mit langfristig sehr starker Preissteigerung (z. B. München, Hamburg in der Vergangenheit) überwiegt der Wertzuwachs die Kosten. Diese Entwicklung ist aber nicht garantiert — und wer darauf wettet, macht ein konzentriertes, fremdfinanziertes Investment.
Wenn die Alternative kein Investieren ist: Das Modell oben geht davon aus, dass der Mieter tatsächlich investiert. Wer das nicht tut und stattdessen konsumiert, hat mit der Immobilie mehr Vermögen als ohne sie. Die Immobilie als Sparzwang kann dann einen echten Wert haben.
Wunsch nach Sicherheit und Selbstbestimmung: Das ist kein finanzielles, sondern ein Lebensqualitäts-Argument — aber ein legitimes. Wer die eigenen Wände nach Geschmack gestalten, nicht kündbar sein und Roots setzen will, bekommt durch den Kauf etwas, das kein ETF liefert.
Der Kaufpreisfaktor als schnelle Orientierung
| Kaufpreisfaktor | Bewertung |
|---|---|
| Unter 20 | Kaufen ist rentabel |
| 20–25 | Kaufen kann sinnvoll sein |
| 25–30 | Grenzbereich, sorgfältig rechnen |
| Über 30 | Mieten oft günstiger |
| Über 40 | Kaufen ist in der Regel deutlich teurer |
In München, Berlin, Hamburg, Frankfurt liegt der Kaufpreisfaktor 2026 für viele Objekte bei 35–50. In ostdeutschen Städten, kleineren Städten und ländlichen Gebieten oft bei 15–25.
Was der Vergleich nicht leisten kann
Keine Rechnung kann die persönliche Dimension der Entscheidung erfassen:
- Schulden fühlen sich für manche Menschen existenziell bedrohlich an — für andere sind sie selbstverständlich
- Die eigene Wohnung zu besitzen gibt vielen Menschen ein Sicherheitsgefühl, das keinen Preis hat
- Familiäre Stabilität, Schulwahl, soziale Verwurzelung sind Faktoren, die in keinem Modell auftauchen
Die Entscheidung Kaufen vs. Mieten ist keine rein finanzielle. Sie ist eine Lebensentscheidung, die die Finanzen einschließt — nicht andersherum.
Häufige Fragen
„Wenn ich kaufe, zahle ich mir selbst Miete”— stimmt das? Nur teilweise. Der Tilgungsanteil ist echter Vermögensaufbau. Die Zinsen sind verlorenes Geld — wie Miete. Dazu kommen Instandhaltung, Grundsteuer und Kaufnebenkosten, die als „Miete” an den Staat und die Bank fließen.
Was ist mit Immobilien als Inflationsschutz? Immobilien gelten als Sachwert mit Inflationsschutz. Das stimmt langfristig für den Nominalwert. Real (kaufkraftbereinigt) haben deutsche Immobilien zwischen 1970 und 2000 kaum Wertzuwachs erzielt. Erst ab 2010 stiegen die Realniveaus stark — und dieser Trend ist nicht garantiert.
Soll ich 2026 kaufen, obwohl die Zinsen hoch sind? Höhere Zinsen drücken die Kaufpreise nach unten — das ist die Kehrseite. Ob 2026 ein guter Kaufzeitpunkt ist, hängt von der Lage, dem Preisniveau und der eigenen Situation ab — nicht vom Zinsniveau allein.
Wie lange muss ich mindestens im Objekt wohnen bleiben? Als Faustregel: mindestens 8–12 Jahre, um die Kaufnebenkosten durch den Mietvorteil zu amortisieren. Wer in 5 Jahren wieder verkaufen muss, verliert in der Regel Geld.
Der Kaufpreisfaktor nach Regionen 2026
Als schnelle Orientierung dient der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahresmiete. Je höher, desto teurer ist der Kauf relativ zur Miete.
| Stadt | Kaufpreisfaktor | Einschätzung |
|---|---|---|
| München | 35–45 | Sehr teuer |
| Frankfurt | 28–35 | Teuer |
| Hamburg | 25–32 | Erhöht |
| Berlin | 22–28 | Mittel |
| Ruhrgebiet | 12–18 | Günstig |
| Ländliche Regionen | 10–16 | Oft vorteilhaft |
Faustregel: Unter 20 → Kaufen oft vorteilhaft. Über 25 → Mieten häufig günstiger.
Was oft vergessen wird: Kaufen bindet Kapital
Wer 100.000 € Eigenkapital in eine Immobilie investiert, bindet dieses Geld. Die Opportunitätskosten:
- 100.000 € im MSCI World ETF bei 7 % p.a. über 20 Jahre = 387.000 €
- 100.000 € als Eigenkapital in einer Immobilie = Wohnwertvorteil + Wertsteigerung
Beide Pfade haben ihre Berechtigung. Der Unterschied: Das ETF-Depot ist liquide und diversifiziert, die Immobilie ist illiquide und ein Klumpenrisiko.
Typische Fehler beim Immobilienkauf
- Nebenkosten unterschätzen: 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich werden oft ignoriert
- Zu wenig Eigenkapital: Unter 20 % Eigenkapital bedeutet höhere Zinsen
- Laufende Kosten vergessen: Instandhaltung, Grundsteuer, Hausgeld
- Emotionaler Kauf: Zu schnell entscheiden, weil man sich in ein Objekt verliebt hat
- Renditeerwartung überschätzen: „Immobilien steigen immer” – stimmt langfristig oft, aber nicht immer und nicht überall
Fazit
„Miete ist rausgeworfenes Geld” ist ein Mythos. Kaufen ist in vielen Lebenslagen finanziell sinnvoll — aber nur, wenn der Kaufpreisfaktor stimmt, die Haltedauer lang genug ist und die Nebenkosten realistisch eingerechnet werden.
Für viele Städte und viele Lebenssituationen ist Mieten und Investieren 2026 die finanziell überlegenere Strategie. Das ändert sich, wenn die Zinsen sinken, die Preise moderat bleiben und man 30+ Jahre bleiben kann.
Die wichtigste Erkenntnis: Wer mietet und das Kapital nicht investiert, hat weder die Sicherheit der Immobilie noch die Rendite der Finanzmärkte. Die Entscheidung ist nie „Kaufen oder Mieten” — sie ist immer „Kaufen oder Mieten und aktiv Vermögen aufbauen”.
