Mieten vs. Kaufen: Die ehrliche Rechnung, die niemand aufmacht

„Miete zahlen ist rausgeschmissenes Geld.” Dieser Satz sitzt tief. Er wird von Eltern wiederholt, von Bankberatern bestätigt und von Freunden vorgebetet, die gerade gekauft haben. Er klingt intuitiv richtig — und er ist in seiner Pauschalheit fast immer falsch.

Deutschlands Verhältnis zum Wohneigentum ist einzigartig in Europa. Mit einer Wohneigentumsquote von knapp 43 % ist Deutschland das Land mit den meisten Mietern unter den wirtschaftsstarken Nationen — und trotzdem hält das kulturelle Ideal des Eigenheims hartnäckig an. Das Einfamilienhaus im Grünen, die abbezahlte Wohnung als Altersvorsorge: In der kollektiven Vorstellung ist Kaufen die einzig vernünftige Entscheidung.

Was dabei regelmäßig fehlt: eine ehrliche, vollständige Rechnung.

Was die meisten Vergleiche weglassen

Der typische Vergleich zwischen Mieten und Kaufen sieht so aus: Man nimmt die monatliche Mietkost und vergleicht sie mit der monatlichen Rate für ein Darlehen. Wenn die Rate ungefähr so hoch ist wie die Miete, heißt es: „Dann kann ich ja auch kaufen — dann baue ich wenigstens Vermögen auf.”

Das Problem ist, dass diese Rechnung mindestens fünf Kostenpositionen ignoriert, die beim Kauf systematisch anfallen:

1. Kaufnebenkosten. In Deutschland addieren sich Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notarkosten, Grundbucheintrag und Maklerprovision auf 10 bis 15 % des Kaufpreises. Bei einer 400.000-Euro-Wohnung sind das 40.000 bis 60.000 Euro, die sofort weg sind — und nicht in den Aufbau des Eigenkapitals fließen.

2. Instandhaltungskosten. Wer ein Haus kauft, übernimmt alle Reparaturen. Neue Heizung, neues Dach, Feuchtigkeit im Keller, Fenster austauschen — als Mieter zahlt das der Vermieter. Als Eigentümer man selbst. Finanzexperten rechnen mit 1 bis 1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr für Instandhaltungsrücklagen. Bei einem Haus mit einem Gebäudewert von 250.000 Euro sind das 2.500 bis 3.750 Euro jährlich — oder 200 bis 300 Euro pro Monat — allein für den Werterhalt.

3. Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Wer 80.000 Euro als Eigenkapital einbringt, kann dieses Geld nicht mehr investieren. Wenn ein breit gestreuter Weltaktien-ETF langfristig 7 % pro Jahr erwirtschaftet, verzichtet man auf rund 5.600 Euro Rendite im ersten Jahr — Geld, das ein Mieter produktiv anlegen könnte.

4. Grundsteuer und Versicherungen. Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Wohngebäude-Nebenkosten kommen beim Mieter oft gebündelt in der Nebenkostenabrechnung an — aber als Eigentümer trägt man sie vollständig und direkt.

5. Illiquidität. Eine Immobilie kann nicht in drei Tagen verkauft werden. Wer aus beruflichen Gründen umziehen muss, sitzt im schlimmsten Fall auf einem Objekt fest oder verkauft unter Druck unter Wert. Diese Flexibilitätskosten sind schwer in Euro zu beziffern — aber real.

Die Rechnung, die ehrlicher ist

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Kaufpreis 450.000 Euro, 80.000 Euro Eigenkapital, Darlehen 370.000 Euro zu 3,8 % Zinsen, 25 Jahre Laufzeit.

Monatliche Rate: rund 1.930 Euro.

Vergleichbare Mietwohnung: 1.400 Euro warm.

Monatliche Mehrkosten des Kaufens im Vergleich zur Miete: 530 Euro — aber das ist noch ohne Instandhaltung (ca. 250 Euro/Monat), Grundsteuer (ca. 80 Euro/Monat) und Opportunitätskosten des Eigenkapitals (ca. 465 Euro/Monat bei 7 % Rendite).

Gesamter monatlicher Nachteil des Kaufens im ersten Jahr: rund 1.325 Euro gegenüber der Miete.

Ein Mieter, der diese Differenz monatlich in einen ETF-Sparplan investiert, akkumuliert über 25 Jahre bei 7 % jährlicher Rendite ein Vermögen von rund 1,05 Millionen Euro.

Der Käufer besitzt nach 25 Jahren ein abbezahltes Haus — das aber weiterhin Grundsteuer, Instandhaltung und Versicherung kostet, und das er nur durch Verkauf oder Beleihung zu Geld machen kann.

Welches Szenario ist „reicher”? Es hängt stark davon ab, wie sich die Immobilienpreise entwickeln, wie die Börse läuft, und wie hoch die tatsächlichen Instandhaltungskosten waren. Aber eines ist klar: Die Aussage „Miete ist rausgeschmissenes Geld” ist eine Vereinfachung, die einer ehrlichen Rechnung nicht standhält.

Wann Kaufen tatsächlich sinnvoll ist

Das bedeutet nicht, dass Kaufen grundsätzlich falsch ist. Es gibt gute Gründe, eine Immobilie zu erwerben — aber sie sind selten die, die am häufigsten genannt werden.

Kaufen macht Sinn, wenn:

• Man langfristig — mindestens 10, besser 15 Jahre — an einem Ort bleiben will. Die Transaktionskosten amortisieren sich erst über lange Zeiträume.
• Die Immobilie zu einem fairen Preis erworben wird. Ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis (Price-to-Rent Ratio) von unter 25 gilt als kauffreundlich. In vielen deutschen Großstädten lag es in den Jahren 2020–2023 bei 35 bis 50 — also deutlich im Mietbereich.
• Man das Eigenkapital hat, ohne auf Kosten des Investments-Notfallfonds zu gehen.
• Man den Kontrollverlust des Mietens nicht mehr tolerieren kann und Wohnungssicherheit für die eigene Lebensqualität entscheidend ist.

Der letzte Punkt ist wichtig und wird oft unterschätzt: Der emotionale Wert eines Eigenheims — Gestaltungsfreiheit, Sicherheit, Verwurzelung — ist real. Wer sein Zuhause streichen, umbauen oder den Garten gestalten möchte, ohne Erlaubnis zu fragen, schätzt etwas, das sich nicht in einer Excel-Tabelle ausdrücken lässt.

Der Fehler ist, Kaufen ausschließlich als Finanzentscheidung darzustellen, wenn es auch eine Lebensentscheidung ist. Beides gehört zusammen — aber man sollte sich nicht mit falschen Zahlen in eine Entscheidung reden lassen.

Was der Immobilienmarkt der letzten Jahre gelehrt hat

Die Jahrzehnte zwischen 2010 und 2022 haben Kaufen in Deutschland außergewöhnlich attraktiv gemacht. Historisch niedrige Zinsen, stark steigende Immobilienpreise und ein laxes Angebot auf dem Mietmarkt schufen eine Konstellation, in der Käufer fast zwingend gewannen.

Diese Konstellation ist vorbei.

Seit 2022 sind die Bauzinsen von unter 1 % auf über 4 % gestiegen. Wer heute kauft, zahlt für dieselbe Immobilie pro Monat signifikant mehr als ein Käufer von 2021 — selbst bei gesunkenen Kaufpreisen. Gleichzeitig sind die Mietpreise in vielen Städten weiter gestiegen, was Mieten teurer gemacht hat.

Der Markt ist komplexer geworden. Es gibt keine Universalantwort mehr — wenn es sie je gab.

Was bleibt, ist die Notwendigkeit, die Rechnung selbst zu machen. Mit echten Zahlen, echten Opportunitätskosten und ehrlichen Annahmen zur eigenen Lebensplanung.

Die psychologische Seite: Warum wir Kaufen überschätzen

Es gibt einen tiefen psychologischen Grund, warum Kaufen so verlockend wirkt: Wir sind schlecht darin, Opportunitätskosten zu sehen. Was wir bezahlen, ist sichtbar. Was wir nicht gewinnen, weil wir das Eigenkapital eingebunden haben, ist unsichtbar.

Ein Mieter, der jeden Monat 800 Euro Miete zahlt, sieht das Geld gehen. Schmerzhaft, monatlich. Ein Käufer, der 80.000 Euro Eigenkapital einbringt und darauf keine Rendite erzielt, sieht diesen Verlust nie direkt.

Das macht Kaufen emotional befriedigend — und die vollständige Rechnung emotional unangenehm.

Hinzu kommt: Immobilien verankern uns. Wenn ein Freund erzählt, dass sein Haus um 50.000 Euro gestiegen ist, fühlt sich das wie Gewinn an. Es ist aber kein realisierbarer Gewinn, solange das Haus nicht verkauft wird — und dann braucht man wieder ein Dach über dem Kopf, das ebenfalls teurer geworden ist. Buchgewinne an einem Eigenheim, das man selbst bewohnt, sind keine Rendite. Sie sind eine Zahl.

Fazit: Mieten kann eine finanziell überlegene Entscheidung sein

Wer in einer teuren Stadt wohnt, beruflich flexibel ist und die Differenz zwischen Miete und Kaufkosten konsequent investiert, kann als Mieter langfristig reicher werden als als Eigentümer.

Das ist keine ideologische Aussage gegen Wohneigentum. Es ist eine datenbasierte Beobachtung, die in vielen Marktumfeldern zutrifft — und die man kennen sollte, bevor man die größte Einzelentscheidung seines finanziellen Lebens trifft.

Wer kauft, sollte es tun, weil die Zahlen es erlauben, weil der Lebensentwurf es verlangt — und nicht, weil Miete angeblich rausgeschmissenes Geld ist.