„Miete ist rausgeworfenes Geld.” Diesen Satz hört man in Deutschland so oft, dass er sich wie eine Naturwahrheit anfühlt. Gleichzeitig ist Deutschland eines der wenigen Länder in Europa, in dem Mieten kulturell akzeptiert — manchmal sogar bevorzugt — wird. Beides gleichzeitig kann nicht stimmen.
Was stimmt: Die Frage Mieten oder Kaufen hat keine universelle Antwort. Sie hängt von Zahlen ab. Und wer sie nicht durchrechnet, trifft eine der teuersten Entscheidungen seines Lebens auf der Grundlage von Gefühl und Überlieferung.
Wir rechnen sie durch. Mit echten deutschen Zahlen. Schritt für Schritt.
Das Beispiel: Eine 90-m²-Wohnung in einer Mittelstadt
Nehmen wir ein konkretes Szenario: eine 90-Quadratmeter-Wohnung in einer deutschen Mittelstadt — Hannover, Leipzig, Nürnberg, Freiburg. Kaufpreis: 380.000 Euro. Vergleichbare Kaltmiete: 1.100 Euro pro Monat (rund 12,20 Euro/m²).
Diese Zahlen sind bewusst weder Großstadt-extrem (München: andere Welt) noch Provinz-günstig. Sie stehen für das, was viele Menschen in Deutschland tatsächlich erleben.
Szenario A: Kaufen
Finanzierungsstruktur:
- Kaufpreis: 380.000 €
- Eigenkapital: 95.000 € (25 %)
- Darlehen: 285.000 €
- Zinssatz: 3,8 % (realistisch für 2024/2025)
- Tilgung: 2,0 % anfänglich
- Monatliche Rate: ca. 1.378 €
Kaufnebenkosten (einmalig, NRW als Beispiel):
- Grunderwerbsteuer 6,5 %: 24.700 €
- Notar + Grundbuch ~1,8 %: 6.840 €
- Maklerprovision 3,57 %: 13.566 €
- Gesamt Nebenkosten: ca. 45.100 €
Das bedeutet: Der Käufer bringt insgesamt 140.100 Euro Eigenkapital + Nebenkosten auf. Die Nebenkosten sind sofort verloren — kein Gegenwert, kein Eigenkapital, keine Rendite.
Laufende monatliche Kosten:
- Rate (Zins + Tilgung): 1.378 €
- Instandhaltungsrücklage (1 % des Kaufpreises/Jahr): 317 €
- Grundsteuer (~500 €/Jahr): 42 €
- Gebäudeversicherung (~300 €/Jahr): 25 €
- Monatliche Gesamtkosten: ca. 1.762 €
Davon ist die Tilgung (anfangs ~475 €/Monat) Vermögensaufbau — der Rest sind Kosten. Im ersten Jahr fließen von der Gesamtrate 285.000 € × 3,8 % / 12 = 902 € in Zinsen. Nur 476 € tilgen das Darlehen wirklich.
Szenario B: Mieten + Investieren
Monatliche Mietkosten:
- Kaltmiete: 1.100 €
- Nebenkosten (Wasser, Müll, Hausmeister etc.): 200 €
- Gesamtmietkosten: ca. 1.300 €
Der Mieter zahlt also monatlich rund 462 € weniger als der Käufer (1.762 € − 1.300 €).
Hinzu kommt: Der Mieter musste keine Nebenkosten zahlen und hat sein Eigenkapital nicht gebunden. Er investiert:
- Die eingesparten 45.100 € Nebenkosten einmalig in einen MSCI World ETF
- Die monatliche Differenz von 462 € ebenfalls in den ETF-Sparplan
Ergebnis nach 20 Jahren bei 7 % Rendite:
- Aus der einmaligen Investition von 45.100 €: ca. 174.000 €
- Aus dem monatlichen Sparplan (462 €): ca. 239.000 €
- Gesamt Depot-Wert: ca. 413.000 €
Vergleichsweise hat der Käufer nach 20 Jahren:
- Restschuld deutlich reduziert (bei 2 % Anfangstilgung nach 20 Jahren noch ca. 175.000 € Restschuld)
- Eigenkapital in der Immobilie: ca. 380.000 € (Kaufpreis, falls keine Wertsteigerung) − 175.000 € = 205.000 € Eigenkapital, plus aufgelaufene Wertsteigerung der Immobilie
- Das Eigenkapital ist jedoch illiquide — es steckt in Beton
Bei moderater Wertsteigerung der Immobilie von 2 % pro Jahr: Wert nach 20 Jahren ca. 565.000 €, Eigenkapital nach Restschuld ca. 390.000 €. Das ist näher an den 413.000 € des Mieters.
Was die Rechnung nicht zeigt — und warum das entscheidend ist
Die Rohzahlen allein geben kein klares Bild. Was die Rechnung verfeinert:
Der Break-even-Zeitpunkt: In den ersten Jahren ist der Mieter klar im Vorteil — die Nebenkosten drücken die Gesamtrechnung des Käufers erheblich. Erst nach 12 bis 18 Jahren (je nach Zinssatz, Mietentwicklung und Immobilienwertsteigerung) dreht sich die Rechnung zugunsten des Käufers — wenn überhaupt.
Die Mietpreisentwicklung: Unser Beispiel geht von gleichbleibender Miete aus. In stark nachgefragten Regionen steigt die Miete. Das verbessert die Rechnung für den Käufer, weil die fixe Rate des Käufers relativ günstiger wird. Gleichzeitig steigt dann auch der Immobilienwert. In strukturschwachen Regionen kann die Miete stagnieren — oder die Immobilie an Wert verlieren.
Das Zinsänderungsrisiko: Unser Beispiel arbeitet mit 3,8 % Zinsen. Wer eine Anschlussfinanzierung in 10 oder 15 Jahren braucht, kennt den dann geltenden Zinssatz nicht. Steigen die Zinsen auf 5 oder 6 %, kann sich die monatliche Rate erheblich erhöhen.
Flexibilität: Der Mieter kann umziehen — für einen neuen Job, eine Trennung, eine veränderte Lebenssituation — ohne finanziellen Schaden. Der Käufer zahlt bei Verkauf erneut Maklerprovisionen und trägt das Risiko, zum falschen Zeitpunkt zu verkaufen.
Kaufen vs. Mieten
Vergleiche die Gesamtkosten von Kaufen und Mieten über einen frei wählba…
Die Preis-Miet-Relation als Schnelltest
Es gibt eine einfache Kennzahl, die Finanzökonomen nutzen, um einzuschätzen, ob Kaufen oder Mieten in einer Region eher sinnvoll ist: das Kaufpreis-Jahresmieten-Verhältnis (Price-to-Rent Ratio).
Berechnung: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete.
In unserem Beispiel: 380.000 € ÷ (1.100 € × 12) = 380.000 ÷ 13.200 = 28,8
Als Orientierung:
- Unter 20: Kaufen tendenziell attraktiv
- 20 bis 30: Grauzone — rechnen lohnt sich
- Über 30: Mieten tendenziell günstiger, außer bei sehr langen Haltedauern
München lag in den Boom-Jahren bei Werten von 50 und darüber. Berlin bewegte sich lange zwischen 30 und 40. Ostdeutsche Kleinstädte lagen oft unter 15 — dort konnte Kaufen finanziell attraktiv sein.
Die Kennzahl allein reicht nicht für eine Entscheidung. Aber sie liefert einen schnellen ersten Anhaltspunkt: Wenn das Verhältnis über 30 liegt, sollte man die Rechnung sehr genau machen, bevor man kauft.
Wann Kaufen trotzdem die bessere Wahl ist
Die Zahlen zeigen: Mieten ist in vielen deutschen Städten und über kurze bis mittlere Zeiträume finanziell mindestens gleichwertig — oft besser. Trotzdem gibt es Situationen, in denen Kaufen eindeutig Sinn ergibt:
Sehr lange Haltedauer. Wer weiß, dass er 25 bis 30 Jahre am selben Ort bleibt — weil Familie, Verwurzelung, Beruf — und kauft zu vernünftigen Konditionen, baut über diesen Zeitraum echtes Eigenkapital auf. Die Rechnung dreht sich mit der Zeit.
Günstige Regionen mit stabilem Wohnbedarf. In Städten mit guter Infrastruktur und gleichzeitig niedrigem Kaufpreis-Miet-Verhältnis — bestimmte mittelgroße Städte in Sachsen, Thüringen, Rheinland-Pfalz — kann Kaufen auch über kürzere Zeiträume attraktiv sein.
Nicht-finanzielle Gründe. Gestaltungsfreiheit. Stabilität für Kinder. Die Gewissheit, nicht ausziehen zu müssen. Das sind echte Lebenswerte. Wer kauft, weil er ein Zuhause haben möchte und nicht wegen der Rendite, trifft eine vollständig legitime Entscheidung. Er sollte es nur mit offenen Augen tun — und wissen, was es kostet.
Günstige Finanzierungskonditionen + niedriger Kaufpreis. In Niedrigzinsphasen wie 2015 bis 2021 (unter 2 %) war die Rechnung für Käufer deutlich besser als heute. Wer damals kaufte und langfristig hält, profitiert von festgeschriebenen niedrigen Zinsen über Jahrzehnte.
Die eine Frage, die zählt
Mieten oder kaufen? Die Antwort hängt nicht vom Mythos „Miete ist rausgeworfenes Geld” ab. Sie hängt von vier konkreten Fragen ab:
Wie lange bleibe ich voraussichtlich? Wie hoch ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete? Kann ich die monatliche Belastung komfortabel tragen — auch wenn Zinsen steigen? Und: Was mache ich mit dem Eigenkapital und der monatlichen Differenz, wenn ich miet’?
Wer diese vier Fragen ehrlich beantwortet, trifft eine informierte Entscheidung. Alle anderen treffen eine emotionale.
