„Miete ist weggeworfenes Geld.”
Dieser Satz ist so verbreitet, dass er als Wahrheit gilt. Er ist es nicht.
Er ist eine Vereinfachung, die in bestimmten Situationen richtig ist — und in anderen falsch. Wer ihn ungeprüft übernimmt, trifft möglicherweise eine Entscheidung mit erheblichen finanziellen Konsequenzen, die auf einem Mythos basiert.
Die ehrliche Rechnung ist komplizierter als „Mieten ist schlecht, Kaufen ist gut.” Aber sie ist machbar — und wer sie einmal durchdacht hat, kann bewusst entscheiden statt auf Basis kultureller Überzeugungen.
Was „weggeworfenes Geld” wirklich bedeutet
Wenn jemand sagt, Miete sei weggeworfenes Geld, meint er: Du zahlst für etwas, das dir am Ende nicht gehört.
Das stimmt. Aber es gilt auch für vieles andere: Restaurantbesuche, Urlaube, Konzerttickets, Benzin. Niemand nennt das „weggeworfenes Geld”, weil der Gegenwert — Erlebnis, Mobilität, Wohnkomfort — real ist.
Die eigentliche Frage ist nicht: „Gehört mir die Immobilie?” Sondern: „Was tue ich mit dem Kapital, das ich nicht in eine Immobilie stecke?”
Wer zur Miete wohnt, aber die Differenz aus Kaufrate minus Mietrate monatlich investiert, baut unter bestimmten Bedingungen genauso viel Vermögen auf — manchmal sogar mehr.
Das ist der Kern der ehrlichen Rechnung.
Der direkte Vergleich
Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Wohnung in einer mittelgroßen deutschen Stadt:
Kauf: 350.000 Euro Kaufpreis, 70.000 Euro Eigenkapital (20 %), Nebenkosten 35.000 Euro, Finanzierung 315.000 Euro zu 4 % Zinsen, 2 % Tilgung — monatliche Rate: ca. 1.575 Euro. Dazu Instandhaltungsrücklage 100 Euro, Grundsteuer 80 Euro. Gesamtbelastung: rund 1.755 Euro monatlich.
Miete: Vergleichbare Wohnung zu 1.100 Euro Kaltmiete.
Differenz: 655 Euro pro Monat. Das ist das Kapital, das ein Mieter investieren kann.
655 Euro monatlich in einen ETF mit historisch realistischen 7 % Jahresrendite ergibt nach 25 Jahren: rund 550.000 Euro.
Gleichzeitig hat der Käufer in 25 Jahren — bei stabilen Preisen und keiner Wertsteigerung — eine weitgehend abbezahlte Immobilie im Wert von 350.000 Euro.
Der Mieter mit Investitionsdisziplin liegt also vor dem Käufer — zumindest rechnerisch, ohne Wertsteigerung.
Wann Kaufen besser abschneidet
Die Rechnung kippt zugunsten des Käufers unter folgenden Bedingungen:
Immobilienwertsteigerung: Wenn die Immobilie in 25 Jahren deutlich mehr wert ist als heute, gewinnt der Käufer. Das war in den meisten deutschen Ballungsräumen zwischen 2010 und 2022 der Fall. Ob das anhält, ist ungewiss — in strukturschwachen Regionen gab es in denselben Jahren nominale Stagnation oder sogar Wertverluste.
Niedriges Miet-zu-Kauf-Verhältnis: Wo Kaufpreise gemessen an der Miete moderat sind (Vervielfältiger unter 20), ist Kaufen in der Regel überlegen — weil der Kapitalunterschied zwischen Miete und Rate geringer ist und die gebundenen Kaufnebenkosten weniger stark ins Gewicht fallen.
Hohe Mietsteigerungen: Wenn Mieten langfristig stark steigen, während die Kaufrate festgeschrieben bleibt, verbessert sich die Position des Käufers mit jeder Erhöhung. In Städten mit angespannten Wohnungsmärkten ist das ein realer Faktor.
Steuerliche Vorteile bei Vermietung: Wer kauft und vermietet (statt selbst einzuziehen), kann Zinsen, Abschreibungen und Instandhaltung steuerlich geltend machen. Das verändert die Rechnung erheblich.
Wann Mieten besser abschneidet
Umgekehrt gewinnt die Mietstrategie unter diesen Bedingungen:
Hohe Kaufpreise gemessen an der Miete: Wo Vervielfältiger über 25–30 liegen (große Teile von München, Frankfurt, Hamburg, Berlin), müssen Kaufpreise sehr stark steigen, damit Kaufen trotz der hohen Nebenkosten und Opportunitätskosten rentabler ist als Mieten.
Kurze bis mittlere Haltedauer: Wer in 5–8 Jahren weiterzieht, trägt die gesamten Kaufnebenkosten ohne genug Zeit, um sie durch ersparte Miete oder Wertsteigerung zu kompensieren.
Konsequente Investitionsdisziplin: Die Mietstrategie funktioniert nur, wenn die Differenz tatsächlich investiert wird. Wer zur Miete wohnt, die Differenz aber konsumiert, baut kein Vermögen auf — und verliert gegenüber dem Käufer.
Das ist der kritische Punkt. Die Theorie sagt: Mieten und investieren ist oft überlegen. Die Praxis zeigt: Viele Mieter investieren die Differenz nicht. Der Kauf erzwingt eine Art Zwangssparen — monatliche Tilgung ist kein freiwilliges Investieren, aber es passiert.
Der Faktor, der am häufigsten vergessen wird: Inflation
Langfristig hat Inflation eine wichtige Wirkung auf beide Strategien.
Für Immobilienkäufer ist Inflation meistens positiv: Die nominale Schuld bleibt gleich, während Preise und Mieten steigen. Wer heute eine Schuld von 300.000 Euro hat, zahlt die in 20 Jahren mit Euros zurück, die durch Inflation weniger wert sind — real ist die Schuld geschrumpft.
Für Mieter gilt: Steigende Mieten bedeuten wachsende Belastung. Wer heute 1.100 Euro Miete zahlt, könnte in 15 Jahren 1.500 Euro zahlen — während der Käufer noch dieselbe Rate hat.
Die abbezahlte Immobilie im Rentenalter ist ein echter Inflationsschutz — kein Kredit mehr, keine Miete mehr, fixe Wohnkosten nahe null.
Die nicht-finanziellen Faktoren
Keine Rechnung erfasst alles. Beim Wohnen gibt es Faktoren, die schwer quantifizierbar sind, aber real:
Sicherheit und Kontrolle: Wer kauft, kann nicht gekündigt werden, nicht durch Eigenbedarf verdrängt werden, nicht durch Mieterhöhungen unter Druck gesetzt werden. In einem angespannten Wohnungsmarkt hat das erheblichen psychologischen Wert.
Gestaltungsfreiheit: Umbauen, renovieren, den Keller ausbauen — Eigenheim gibt Freiheiten, die zur Miete nicht möglich sind.
Emotionale Bindung: Viele Menschen wollen ein Zuhause, das ihres ist. Das ist kein irrationaler Wunsch — es ist ein legitimer Wert, der in der Renditerechnung nicht vorkommt.
Wer aus diesen Gründen kaufen will, soll kaufen. Aber er sollte wissen, was es kostet — und diese Kosten als bewussten Preis für Sicherheit oder Freiheit betrachten, nicht als unvermeidliche Notwendigkeit.
Die ehrliche Antwort
Mieten vs. Kaufen hat keine universell richtige Antwort. Es hat situationsabhängige Antworten.
Kaufen ist in der Regel besser, wenn:
- Du langfristig (10+ Jahre) in derselben Region bleibst
- Die Kaufpreise gemessen an der Miete moderat sind (Vervielfältiger unter 20–22)
- Du ausreichend Eigenkapital hast
- Du die nicht-finanziellen Vorteile bewusst wertschätzt
Mieten ist in der Regel besser oder gleichwertig, wenn:
- Du flexibel bleiben willst oder musst
- Die Kaufpreise sehr hoch gemessen an der Miete sind
- Du die Differenz konsequent investieren würdest
- Du keinen langfristigen Kapitalbindungswillen hast
Was immer gilt: Die Entscheidung verdient eine ehrliche Rechnung — keine kulturelle Überzeugung, die als Mathematik verkleidet ist.
